Những rủi ro đầu tư EB-5 Mỹ mà chưa ai nói cho bạn biết!
Nhiều nhà đầu tư khi tìm hiểu EB-5 thường tập trung vào một mục tiêu: đầu tư 800.000 USD, thực hiện hồ sơ và hướng tới thẻ xanh Mỹ.
Nhưng có một vấn đề rất ít người quan tâm đúng mức: THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VÀ RỦI RO CỦA 800.000 USD.
EB-5 không chỉ là một chương trình di trú. Đây còn là một KHOẢN ĐẦU TƯ CÓ RỦI RO.
800.000 USD không phải khoản tiền nộp cho Chính phủ Mỹ để đổi lấy thẻ xanh. Vì vậy, trước khi lựa chọn một dự án EB-5, nhà đầu tư cần thẩm định ít nhất 3 vấn đề.
1. DỰ ÁN CÓ THỰC SỰ KHẢ THI KHÔNG?
Đây là rủi ro đầu tiên nhưng thường bị bỏ qua.
Một dự án tham gia chương trình EB-5 không đồng nghĩa dự án kinh doanh chắc chắn thành công.
Nhà đầu tư cần xem dự án đã triển khai đến đâu, nguồn vốn đến từ đâu, đội ngũ có kinh nghiệm hay không, các dự báo về doanh thu và chi phí có thực tế không, và nếu không huy động đủ vốn EB-5 thì dự án có tiếp tục thực hiện được hay không.
Đặc biệt, EB-5 còn liên quan trực tiếp đến JOB CREATION (TẠO VIỆC LÀM).
Theo yêu cầu của chương trình EB-5, khoản đầu tư phải đáp ứng điều kiện tạo việc làm theo quy định. Vì vậy, nhà đầu tư cần xem dự án dự kiến tạo được bao nhiêu việc làm, có bao nhiêu nhà đầu tư và có JOB CUSHION (SỐ VIỆC LÀM DỰ PHÒNG VƯỢT MỨC TỐI THIỂU) hay không.
Nếu dự án không triển khai được theo kế hoạch và không tạo đủ việc làm, rủi ro có thể không chỉ nằm ở 800.000 USD mà còn có thể ảnh hưởng đến mục tiêu PR – PERMANENT RESIDENCE (THƯỜNG TRÚ NHÂN/THẺ XANH) của nhà đầu tư.
Vì vậy, đừng chỉ hỏi:
“Bao lâu tôi có thẻ xanh?”
Hãy hỏi:
“DỰ ÁN NÀY CÓ THỰC SỰ THỰC HIỆN ĐƯỢC NHỮNG GÌ BUSINESS PLAN (KẾ HOẠCH KINH DOANH) ĐANG ĐỀ RA KHÔNG?”
2. 800.000 USD CÓ LẤY LẠI ĐƯỢC KHÔNG?
Đừng chỉ hỏi:
“Bao nhiêu năm hoàn vốn?”
Câu hỏi quan trọng hơn phải là:
“TIỀN ĐÂU ĐỂ HOÀN VỐN CHO TÔI?”
Các dự án EB-5 có thể sử dụng những cấu trúc đầu tư khác nhau.
Cấu trúc LOAN (CHO VAY)
Trong mô hình này, NCE – NEW COMMERCIAL ENTERPRISE (DOANH NGHIỆP THƯƠNG MẠI MỚI) huy động vốn từ các nhà đầu tư EB-5, sau đó cho doanh nghiệp thực hiện dự án vay.
Khi thẩm định, nhà đầu tư cần xem:
- Khoản vay EB-5 có tài sản bảo đảm hay không?
- Khoản vay EB-5 đứng ở vị trí nào so với những khoản nợ khác?
- Nếu dự án gặp khó khăn, chủ nợ nào được ưu tiên nhận tiền trước?
- Và quan trọng nhất, nguồn tiền nào sẽ được sử dụng để trả khoản vay EB-5?
Cấu trúc EQUITY (VỐN CHỦ SỞ HỮU)
Trong mô hình này, vốn được đầu tư dưới hình thức vốn chủ sở hữu thay vì cho vay.
Nhà đầu tư cần xem NCE thực sự sở hữu quyền lợi gì trong doanh nghiệp hoặc dự án, vốn EB-5 đứng ở đâu trong CAPITAL STRUCTURE (CƠ CẤU VỐN) và nhà đầu tư được phân chia lợi nhuận, hoàn vốn theo thứ tự như thế nào.
Nguồn hoàn vốn có thể đến từ đâu?
Tùy từng dự án, nguồn tiền hoàn vốn có thể đến từ:
- OPERATING CASH FLOW (DÒNG TIỀN TỪ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH);
- REFINANCE (TÁI CẤP VỐN/TÁI TÀI TRỢ – VAY KHOẢN VAY MỚI ĐỂ THAY THẾ KHOẢN VỐN HIỆN TẠI);
- bán tài sản hoặc bán dự án;
- hoặc kết hợp nhiều nguồn.
Đây là điểm nhà đầu tư phải đặc biệt chú ý.
Ví dụ, nếu dự án dự kiến hoàn vốn bằng REFINANCE, cần xem sau vài năm dự án có đủ giá trị và dòng tiền để ngân hàng hoặc tổ chức tài chính đồng ý cho vay mới hay không.
Nếu nguồn hoàn vốn dựa vào việc bán dự án, cần xem tài sản đó có khả năng bán được hay không và giá bán dự kiến có đủ để thanh toán các khoản nợ trước khi hoàn vốn cho nhà đầu tư EB-5 hay không.
Nếu nguồn hoàn vốn đến từ OPERATING CASH FLOW, cần thẩm định khả năng hoạt động kinh doanh thực sự tạo ra dòng tiền.
Lợi nhuận được chia như thế nào?
Mỗi dự án cũng có thể có cơ chế khác nhau.
Có dự án trả DISTRIBUTION (KHOẢN PHÂN PHỐI LỢI NHUẬN) định kỳ.
Có dự án quy định PREFERRED RETURN (MỨC LỢI NHUẬN ƯU TIÊN) cho nhà đầu tư trước khi một số bên khác được chia lợi nhuận.
Có dự án cho nhà đầu tư tham gia một tỷ lệ nhất định trong lợi nhuận của doanh nghiệp.
Có dự án quy định INVESTOR (NHÀ ĐẦU TƯ) được ưu tiên hoàn vốn trước khi SPONSOR/MANAGEMENT (ĐƠN VỊ PHÁT TRIỂN/ĐỘI NGŨ QUẢN LÝ) được hưởng phần lợi nhuận theo thỏa thuận.
Vì vậy, một dự án nói: “Dự kiến hoàn vốn sau 3 năm” hay “5 năm” CHƯA PHẢI là thông tin quan trọng nhất.
Điều cần hỏi là: “TẠI SAO ĐẾN THỜI ĐIỂM ĐÓ DỰ ÁN LẠI CÓ TIỀN ĐỂ TRẢ CHO TÔI?”
3. ĐÃ CÓ PR RỒI VẪN CÓ THỂ MẤT 800.000 USD?
CÓ THỂ.
Đây là điều nhà đầu tư cần hiểu trước khi tham gia EB-5.
KẾT QUẢ DI TRÚ VÀ KẾT QUẢ ĐẦU TƯ LÀ HAI VẤN ĐỀ KHÁC NHAU.
Một nhà đầu tư đạt được PR - PERMANENT RESIDENCE (QUYỀN THƯỜNG TRÚ/THẺ XANH) không có nghĩa Chính phủ Mỹ bảo đảm khoản vốn EB-5 sẽ được hoàn trả.
Trong trường hợp xấu, nhà đầu tư có thể mất một phần, thậm chí toàn bộ vốn.
Ví dụ:
- Dự án kinh doanh thất bại.
- Doanh thu thấp hơn dự kiến.
- Chi phí xây dựng hoặc vận hành vượt ngân sách.
- Giá trị tài sản giảm mạnh.
- Dự án không thể REFINANCE (TÁI CẤP VỐN/TÁI TÀI TRỢ).
- Không bán được tài sản với mức giá cần thiết.
- Doanh nghiệp mất khả năng thanh toán hoặc phá sản.
Đối với cấu trúc LOAN (CHO VAY), một vấn đề rất quan trọng là thứ tự ưu tiên trả nợ.
Nếu khoản vốn EB-5 đứng sau SENIOR LENDERS (CÁC CHỦ NỢ CÓ QUYỀN ƯU TIÊN CAO HƠN), khi dự án thất bại và tài sản bị xử lý, tiền thu được phải thanh toán cho các chủ nợ ưu tiên trước.
Nếu số tiền còn lại không đủ, nhà đầu tư EB-5 có thể chỉ thu hồi được một phần hoặc thậm chí không thu hồi được vốn.
Đối với cấu trúc EQUITY (VỐN CHỦ SỞ HỮU), nếu doanh nghiệp thất bại hoặc giá trị tài sản giảm mạnh, phần vốn chủ sở hữu có thể mất một phần hoặc toàn bộ giá trị.
Vì vậy:
CÓ PR KHÔNG ĐỒNG NGHĨA CHẮC CHẮN LẤY LẠI 800.000 USD.
Và ngược lại, một dự án có cấu trúc hoàn vốn hấp dẫn cũng chưa đủ để kết luận đó là một dự án EB-5 phù hợp nếu khả năng tạo việc làm và đáp ứng các yêu cầu di trú chưa được thẩm định đầy đủ.
TRƯỚC KHI ĐẦU TƯ EB-5, HÃY TRẢ LỜI 3 CÂU HỎI
- DỰ ÁN CÓ KHẢ THI VÀ CÓ KHẢ NĂNG TẠO ĐỦ VIỆC LÀM KHÔNG?
- 800.000 USD ĐƯỢC QUẢN LÝ NHƯ THẾ NÀO VÀ NGUỒN TIỀN NÀO DỰ KIẾN SẼ ĐƯỢC SỬ DỤNG ĐỂ HOÀN VỐN?
- NẾU DỰ ÁN THẤT BẠI, VỐN CỦA TÔI ĐỨNG Ở VỊ TRÍ NÀO TRONG CƠ CẤU VỐN VÀ TÔI CÓ THỂ MẤT BAO NHIÊU?
Nếu chưa trả lời được ba câu hỏi này thì nhà đầu tư CHƯA THẨM ĐỊNH XONG một dự án EB-5.
Bởi vì EB-5 không đơn giản là bỏ 800.000 USD vào một dự án để lấy thẻ xanh rồi chờ nhận lại tiền.
Đây là một khoản ĐẦU TƯ THỰC SỰ.
Và trước khi quyết định, nhà đầu tư cần nhìn đồng thời vào hai mục tiêu:
DI TRÚ - dự án có khả năng đáp ứng các điều kiện EB-5 để nhà đầu tư đi đến mục tiêu thường trú hay không?
ĐỒNG VỐN - 800.000 USD được quản lý như thế nào, nguồn hoàn vốn từ đâu và nếu dự án thất bại thì nhà đầu tư đứng ở vị trí nào?
Hiểu rõ cả hai vấn đề này mới là THẨM ĐỊNH ĐÚNG một dự án EB-5.
Lưu ý: Nội dung trên nhằm cung cấp thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý, di trú, tài chính hoặc đầu tư. EB-5 là khoản đầu tư có rủi ro; kết quả di trú và khả năng hoàn vốn không được bảo đảm.