“Life Cycle of Neighborhoods” (Vòng đời khu vực) - một cách đánh giá bất động sản thương mại (Commerical)

Đầu tư vào commercial thì điều quan trọng là xem xét đến hiệu quả kinh doanh thương mại của khu vực, cùng với dự đoán giá trị của bất động sản trong tương lai. Có nhiều cách phân loại khu vực để lựa chọn, trong đó một cách mà các nhà đầu tư hay sử dụng là xem xét “vòng đời của khu vực”.

Vòng đời là gì?

Mỗi khu vực bất động sản cũng có vòng đời, và nó trải qua chu kỳ từ phát triển, đến suy tàn và phục hồi. Để đi hết từng giai đoạn của chu kỳ này, phải mất rất nhiều năm. Hiểu được khu vực mình định đầu tư đang nằm ở giai đoạn nào trong chu kỳ sẽ giúp nhà đầu tư có cái nhìn sâu sắc về thời điểm và cách thức đầu tư vào thế nào cho phù hợp.

Có bốn giai đoạn của vòng đời khu vực bao gồm: mới phát triển (emerging), chuyển tiếp (transitioning), trưởng thành (mature), và suy yếu (declining)

1. Mới phát triển

Có các cửa hàng như bán lẻ, cửa hàng tiện lợi, thức uống, rượu, thức ăn nhanh, cây xăng… Nhưng không có các cửa hàng với thương hiệu lớn. Cũng có những căn đang trong tình trạng hư hỏng, cần sửa chữa nâng cấp. Khu vực vẫn chưa phát triển đủ mạnh. Có thể cần thêm dự án phục hồi phát triển của thành phố cho khu vực này.

2. Chuyển tiếp

Sẽ khác rõ rệt với giai đoạn mới phát triển. Có thể chưa có nhiều cửa hàng thương hiệu lớn, nhưng nhà hàng, quán bar, quán cà phê và cửa hàng thời trang sôi nổi hơn. Cũng có thể có thêm các doanh nghiệp như công ty thiết kế, phần mềm....

3. Trưởng thành

Đã phát triển vượt bậc, thu hút nhiều người qua lại. Có những nhà hàng, cửa hàng chất lượng cao, nhiều cửa hàng bán lẻ thương hiệu quốc tế và quốc gia, rất nhiều tòa nhà văn phòng, những căn nhà ở trong tình trạng rất tốt.

4. Suy yếu

Thường là đã cũ và xuống cấp. Nhiều văn phòng, cửa hàng bỏ trống không có người thuê. Nhiều doanh nghiệp lâu năm đang chuyển đi, rất ít doanh nghiệp mới chuyển đến.

(Các hình ảnh chỉ mang tính chất minh hoạ, có thể ví dụ chưa chính xác)

Vậy đầu tư thì vào ở giai đoạn nào của chu kỳ?

Trong đầu tư bất động sản, thì lợi nhuận cao luôn đi kèm với rủi ro cao. Nên sẽ tuỳ khẩu vị đầu tư mà nhà đầu tư có thể vào loại hình tài sản nào. Tài sản ở chu kỳ nào cũng có tiềm năng riêng của nó. Đây là các khẩu vị đầu tư khác nhau:

Rủi ro thấp: Chọn giai đoạn 3 là trưởng thành. Đầu tư vào đây là ít rủi ro nhất. Nhưng đổi lại tốn rất nhiều tiền, nên tính ra có thể tỷ lệ lợi nhuận chưa hẳn là cao. Tiền vốn lớn mà việc bán lại tài sản nếu cần thì cũng phải mất khá nhiều thời gian.

Rủi ro trung bình: Chọn giai đoạn 2 là chuyển tiếp. Bất động sản ở đây vẫn là ở vị trí tốt. Tài sản chất lượng tốt, người thuê ổn định. Chủ nhà có thể tăng giá thuê một chút, hoặc chia ra thành các unit nhỏ hơn để cho thuê…

Rủi ro khá: Chọn giai đoạn 1 là mới phát triển. Ở giai đoạn này khó cho thuê được giá cao, tài sản thì cũng không phải rẻ. Nhưng nếu đầu tư nâng cấp hoặc chờ thời điểm thì có thể sẽ tăng giá và còn nhiều tiềm năng để bán giá cao hơn nữa.

Rủi ro cao: Chọn giai đoạn 4 là suy yếu. Ở giai đoạn này, nhà đầu tư có thể tìm mua được với giá rẻ, cải tạo mạnh mẽ và chờ bán. Nói thêm ở giai đoạn suy yếu này, không phải toà nhà kém chất lượng mới là suy yếu. Ví dụ trong thời gian covid, thì hầu như các commercial đều ở giai đoạn suy yếu. Nên việc săn lùng được các unit rẻ, chủ nhà phải bán nhanh vì không đủ khả năng trả mortgage cũng như phí quản lý là rất nhiều cơ hội. Nên suy yếu cần phải nhìn theo nhiều góc cạnh khác nhau nữa.

Các nhà đầu tư sẽ tuỳ thuộc vào việc tìm được bất động sản nào vào từng thời điểm. Các nhà đầu tư lớn thường tham gia vào nhiều mô hình khác nhau để chia sẻ rủi ro.

Trên đây là chia sẻ mang tính chủ quan, cá nhân của người viết. Rất mong các bạn có kinh nghiệm chia sẻ thêm.