Cách phân tích tài chính dễ hiểu, dễ thực hiện trong đầu tư nhà

Đầu tư bất động sản trong thời điểm nào cũng phải có sự tính toán để tránh sai sót dẫn tới thua lỗ. Có hai cách nhà đầu tư tham gia kinh doanh vào thị trường bất động sản: mua nhanh bán nhanh (còn gọi là flip nhà), và nắm giữ dài hạn.

Vậy làm sao để tính toán nhanh gọn, mà không phải làm quá nhiều con tính phức tạp? Những điều này realtor sẽ không tính thay bạn được đâu, nên không nên phụ thuộc vào realtor, vì bạn là nhà đầu tư, bạn phải là người tính toán.

FLIP NHÀ:

Để xác định khả năng sinh lời, đơn giản cần trả lời các câu hỏi sau:

1. Bạn có thể mua nó với giá thấp hơn giá trị thị trường không?
2. Nếu cần phải sửa nhà, bạn có thể sửa chữa với chi phí thấp hơn giá trị của căn nhà sau khi hoàn thành không?

Do đó, điều quan trọng là cần nghiên cứu kỹ lưỡng, định giá được tài sản, và phải mua thấp hơn giá trị thị trường của nó, và cả sau khi sửa chữa, chi phí cộng lại vẫn thấp hơn giá thị trường.

Mức tối thiểu phải thấp hơn thị trường là 20% trở lên. Chỉ có như vậy thì sửa nhanh, bán nhanh mới có khả năng sinh lời.

Một số người lúc thị trường sôi động, họ bị cuốn vào guồng đấu giá điên đảo, mà quên tính toán rằng nếu họ Flip nhà, mà nhà mua giá bằng hoặc cao so với thị trường, thì sửa xong sẽ coi như lỗ.

GIỮ NHÀ DÀI HẠN

Khi đầu tư theo cách giữ nhà dài hạn, thì phần quan trọng là căn nhà đó có đủ để bạn trang trải chi phí nuôi được nó hay không. Bạn download bảng Excel này điền vào phần chữ màu xanh các số liệu, công thức sẽ tính cho bạn.

Nếu căn nhà có 4 phòng cho thuê, bạn cho thuê 3 phòng, 1 phòng để ở, thì bạn cũng ghi cái giá vào phòng bạn ở, coi như thuê chính căn nhà mình. Như vậy công thức chạy ra chính xác được. Trong bảng excel có vài chỗ cần quan tâm:

• Vacancy: tỷ lệ phòng thuê trống, tỷ lệ lý tưởng cho một bất động sản cho thuê là 5-10%. Nên chỗ này phải nghiên cứu thị trường cẩn trọng khi mua nhà để cho thuê.
• Net Cash Flow: số tiền dư ra sau khi trừ hết mortgage và chi phí
• Debt Coverage Ratio (DCR): tỷ lệ giữa thu và nợ, nếu bằng 1 là nuôi vừa đủ mọi chi phí, cả mortgage. Nếu dưới đó và Net Cash Flow âm là số tiền bạn cần phải bù vào nuôi căn nhà. Tỷ lệ DCR lý tưởng cho nhà đầu tư là 1.2 hoặc 1.3 để đề phòng rủi ro.

Như vậy, mua nhà để Flip và mua nhà để giữ lâu dài cách tính toán có nhiều khác biệt

• Nhà Flip: quan trọng nhất là giá cả thị trường, khi mua thế nào, khi bán phải thế nào. Và con số này nhìn trong ngắn hạn.
• Nhà để lâu dài: quan trọng không phải giá thị trường hiện tại, mà là căn nhà cho thuê có đủ giữ lâu dài chờ đến khi thị trường lên sẽ bán không?

Thời điểm nào cũng có thể kinh doanh bằng một trong hai kiểu trên. Chẳng hạn lúc nhà đang chựng như bây giờ, thì cũng nhiều “motivated sellers” muốn bán nhà rẻ nhanh vì họ cần tiền, thì vẫn có thể mua được nhà rẻ.

Đã là nhà đầu tư, dù thị trường có kiểu nào thì vẫn có thể tìm thấy trong đó các cơ hội.